Il testo della legge delega approvata il 5 ottobre 2021 dal Consiglio dei Ministri n. 39, che si compone di 10 articoli, incarica nei prossimi 18 mesi il potere esecutivo ad emanare uno o più decreti attuativi per rivoluzionare il sistema tributario. Tra le misure varate per attuare la riforma del sistema tributario c’è la prevista e quanto mai necessaria riforma del catasto immobiliare, che però non avrà i suoi effetti immediati.
Quello che è sotto la lente di ingrandimento è l’articolo 7, all’interno del quale vi sono fattori che possono portare in futuro a cambiamenti significativi in materia di catasto.
Il catasto, come è noto, è una sorta di grande inventario degli immobili e i dati catastali sono diventati nel tempo rilevanti, soprattutto in relazione agli aspetti fiscali, topografici, economico; civili, legali, ecc.
Proprio per l’importanza delle informazioni contenute nel catasto, soprattutto per il suo uso strumentale a livello fiscale, è sempre più necessario negli ultimi anni avere una conoscenza accurata del patrimonio catastale.
Le criticità
Le ragioni che hanno portato alla necessità di questa riforma risiedono principalmente nel fatto che le attuali rendite catastali si basano su regole estimative individuate negli anni Trenta e rivalutate solo nel 1997.
Inoltre i valori catastali non risultano coerenti con gli attuali valori di mercato in quanto nel tempo le aree residenziali hanno subito profondi cambiamenti dei quali non si è tenuto conto,
In base ad una valutazione del Ministero dell’Economia e delle Finanze, il valore di mercato degli immobili residenziali è il doppio del valore catastale, valore che triplica per le proprietà storiche.
Le due fasi della riforma
Occorre quindi una riforma per semplificare e rendere più equo il sistema catastale. Il citato art. 7 struttura la riforma del catasto immobiliare in due fasi:
- la prima fase, da attivare immediatamente, che mira a mappare statisticamente la situazione attuale al fine di evidenziare eventuali disomogeneità dei valori catastali attribuiti agli immobili dello Stato. Si provvederà dunque all’ammodernamento degli strumenti di controllo da realizzarsi quanto prima senza vincoli temporali. Lo scopo è quello di facilitare e accelerare l’individuazione degli abusi, degli immobili non censiti o che non rispettano l’effettiva reale consistenza o destinazione d’uso o categoria catastale, nonché dei terreni divenuti edificabili ma ancora censiti come agricoli. Obiettivo di questa prima fase sarà facilitare la condivisione dei dati tra Agenzia delle entrate e uffici comunali e la verifica della loro coerenza ai fini dell’accatastamento degli immobili. Nello specifico, in questa fase, il governo si limiterà ad esplorare l’attuale sistema immobiliare con l’obiettivo di riscoprire circa un milione di immobili fantasma.
- La seconda fase avrà l’obiettivo di adeguare le rendite catastali ai valori di mercato entro il 1° gennaio 2026 introducendo un sistema catastale che consideri, insieme alla rendita catastale (ovvero il valore di gestione del bene per mq), il valore dell’immobile e la rendita parametrata ai valori di mercato. Inoltre occorrerà prevedere un sistema di adeguamento periodico dei valori e delle rendite in base alle mutazioni del valore di mercato.
Dettagli importanti
- A ciascun immobile verrà attribuita, oltre alla rendita determinata secondo la normativa vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata parametrata ai valori di mercato;
- Adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite in base alle modifiche delle condizioni di mercato.
- Specifiche agevolazioni saranno previste per le unità immobiliari di interesse storico o artistico, per le quali la legge delega prevede specifiche riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario, alla luce dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché dei vincoli previsti in materia di utilizzo, restauro e destinazione d’uso.
- La questione più spinosa della riforma è legata alle imposte e le tasse basate sui valori catastali (prima tra tutte l’IMU). A tal proposito ilo Consiglio dei Ministri, con il comunicato stampa n. 39 del 5 ottobre 2021 ha sottolineato che “Questo intervento non ha tuttavia alcun impatto tributario… Le nuove informazioni raccolte non avranno pertanto alcuna valenza nella determinazione né delle imposte né dei redditi rilevanti per le prestazioni sociali.”
In conclusione
La riforma del catasto immobiliare comporterà sicuramente diversi benefici in termini di semplificazione della regolamentazione e trasparenza nella valutazione degli immobili, oltre che di equità nella distribuzione del carico fiscale.
D’altro canto, però, nonostante le assicurazioni del presidente del Consiglio Draghi che l’attuale riforma catastale non avrà ripercussioni fiscali, non si possono ignorare le numerose ragioni che rendono politicamente difficile una tale riforma, tanto più che il sistema tributario italiano prevede diverse imposte e tasse sugli immobili – reddito, proprietà, servizi e servizi. trasferimenti e locazioni – e tutti hanno come base imponibile il valore di un immobile o “valore catastale”.
